¿Cuándo es el mejor momento para amortizar una hipoteca?

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¿Cómo amortizar una hipoteca?

Sin duda, hablamos de una de las deudas más importantes a las que nos enfrentamos a lo largo de la vida. Así que resulta lógico que muchos hipotecados se pregunten cómo y cuándo amortizar su hipoteca. Es decir, devolver al banco de forma anticipada el dinero prestado. Aunque normalmente hacemos frente a las cuotas mensuales, en algún momento podemos ahorrar cierta cantidad de dinero y plantearnos la posibilidad de adelantar la devolución total o parcial del préstamo hipotecario.

⮞ Proceso para reducir la deuda contraída con el banco

Esta acción reduce la deuda contraída con el banco, pero antes de tomar la decisión es recomendable estudiar bien todos los factores de la operación, como por ejemplo si es el mejor momento para hacerlo. Solo así podrás saber si es conveniente amortizar la hipoteca. En cuanto al momento perfecto, será importante tener en cuenta que, al reducir el plazo de la deuda hipotecaria, se reducen también los intereses que habrá que pagar a largo plazo.

Si tienes dudas sobre cómo se amortiza una hipoteca, te contamos el proceso que establece el Banco de España paso a paso:

1. Preavisa a tu banco, atendiendo al plazo previsto en este supuesto. Hay que tener en cuenta que el mismo puede variar de una entidad bancaria a otra y puede ser de hasta un mes.
2. El banco tendrá un plazo de tres días para facilitarte toda la información sobre cómo proceder.
3. Si tienes un seguro de la hipoteca contratado con el banco, comunícales tu intención de extinguirlo o seguir con él.
4. Es posible que la entidad financiera te solicite una transferencia OMF (Órdenes de Movimientos de Fondos), que consiste en enviar el dinero a través del sistema TARGET2 del Banco de España, en función del motivo de la amortización.
5. Si estás interesado en realizar una amortización total, es recomendable obtener un certificado de deuda cero en el Registro de la Propiedad.

 ¿Cuándo es el mejor momento para amortizar un préstamo hipotecario?

Puede resultar curioso, pero es durante los primeros años de la hipoteca cuando resulta más rentable adelantar la devolución del capital. Esto es así porque el modo de pago más habitual en las hipotecas es el sistema francés, en las primeras cuotas hipotecarias se paga más parte de intereses que de devolución de capital. Así, cuanto más se tarde en devolver el dinero más caro saldrá.

Según este sistema, a medida que avanza el tiempo va disminuyendo el porcentaje destinado al pago de los intereses en la misma medida que se incrementa la de devolución del préstamo. Esta es la razón por la que amortizar al principio puede rebajar notablemente el precio final del préstamo hipotecario.

⮞ Tipos de devolución de capital prestado: total o parcial

La devolución del capital prestado puede ser total o parcial. Cancelar la hipoteca es la opción más rentable, pero también es posible ir adelantando algo de la deuda sin llegar a cancelarla. En este último caso, podrás decidir entre:

• Reducir la cuota mensual. El importe de las mensualidades será inferior gracias a los pagos anticipados, aunque la fecha de finalización de la hipoteca será la misma.
• Reducir los plazos. En este caso, seguirás pagando lo mismo cada mes, pero pagarás menos plazos. Es decir, terminarás primero antes de pagar la hipoteca.

Otra cuestión a tener en cuenta es el tipo de hipoteca, si es fija o variable, ya que las condiciones no serán las mismas. Además, invertir dinero para ahorrar en el pago de intereses de la hipoteca supone una pérdida para la entidad financiera por lo que normalmente este tipo de operación está sujeto a comisiones.

⮞ Hipoteca fija: Amortizar o ahorrar

Cuando hablamos de este tipo de deuda, en el que el hipotecado paga la misma cantidad cada mes, es normal preguntarse qué será más beneficioso: amortizar la hipoteca fija o ahorrar e invertir ese dinero en otros productos financieros con mayor rentabilidad. Como, por ejemplo, planes de pensiones o depósitos bancarios, activos que nos permiten incrementar la cantidad de dinero disponible de forma paulatina.

Pero ¿cuál de estas dos operaciones es más beneficiosa? En términos generales, no existe un criterio exacto que determine si es mejor amortizar una hipoteca o ahorrar para invertir en otros productos financieros. Para responder esta pregunta se han de tener en cuenta las condiciones económicas y características de cada caso en particular. No obstante, existen una serie de aspectos generales que pueden ayudar a decantarse por una u otra operación:

• Perfil financiero: a los perfiles conservadores se les recomienda ir a lo seguro y amortizar la hipoteca mientras que, si se cuenta con un perfil más tolerante al riesgo, una buena opción puede ser invertir los ahorros para obtener mayor rentabilidad por ellos.
• Estado de las finanzas: si existen dificultades para llegar a fin de mes, realizar una amortización reducirá los gastos destinados al pago de la hipoteca, reduciendo así la cuota mensual.
• Nivel de endeudamiento: si se tienen deudas pendientes, es preferible utilizar los ahorros para amortizar la hipoteca en vez de realizar nuevas inversiones.

En cualquier caso, conviene estudiar la situación minuciosamente. Sea cual sea el tipo de inversión que se va a llevar a cabo será importante no quedarse sin fondos para imprevistos. Ya que, en ese caso, podríamos necesitar nueva financiación y la operación ya no resultaría tan interesante.

En cuanto a las comisiones, desde que entró en vigor la Ley Hipotecaria la cuantía de estas se ha reducido considerablemente. En el caso de una hipoteca a tipo fijo, para una vivienda adquirida después del 16 de junio del 2019, el coste máximo podrá ser de hasta el 2% sobre el capital adelantado en los primeros diez años. Porcentaje que se reduce hasta el 1,50% transcurrido este plazo.

⮞ Hipoteca variable: es recomendable amortizar este tipo de préstamo

Esta modalidad se revisa cada cierto tiempo y la cuantía final a pagar dependerá del euríbor. Teniendo en cuenta este factor, es normal preguntarse cuándo amortizar una hipoteca variable. Si este índice de referencia se encuentra bajo, no ahorrarás demasiado con el adelanto de capital. Pero, evidentemente, si se mantiene al alza esta acción resulta muy recomendable.

En definitiva, en este caso será necesario analizar la situación del euríbor y sus previsiones antes de tomar la decisión. Como en el caso anterior, esta operación puede estar sujeta al pago de comisiones. En este caso, en viviendas adquiridas después del 16 de junio del 2019, será del 0,15% del dinero adelantado durante los primeros cinco años. Si la amortización se realiza durante los primeros tres años, será de 0,25% del capital entregado.

Ventajas de amortizar una deuda hipotecaria

Con toda esta información resulta más fácil hacerse una idea sobre la rentabilidad de adelantar capital de la hipoteca. Pero, también será importante tener en cuenta algunas ventajas de esta operación:

• Saldar la deuda o acortar el tiempo de adeudamiento permite vivir más tranquilo. Cancelar la hipoteca supone disfrutar de la propiedad del inmueble, sin las cargas del préstamo hipotecario.
• Facilita la contratación de un nuevo préstamo al haber saldado la deuda anterior.
• Si compraste tu vivienda antes del 2013, la amortización de la hipoteca implica beneficios fiscales. Hacienda devuelve un 15% del dinero adelantado, hasta un máximo de 9.040 euros a cada titular.
• Supone un ahorro en cuanto al pago de los intereses

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Recuerda que muchas de las entidades de Grupo Caja Rural cuentan con un simulador de hipotecas en su web comercial, donde podrás consultar rápidamente la cuota mensual a abonar durante el tiempo elegido en el simulador, además de las posibles comisiones y costes asociados al préstamo hipotecario.

Los tipos de préstamo hipotecario que puedes encontrar en el mercado actualmente son los siguientes:

• Hipoteca fija. El tipo de interés es fijo y siempre pagarás lo mismo.
• Hipoteca variable. La cuota mensual puede variar en función de las oscilaciones del euríbor.
• Hipoteca mixta. Comienza con un tipo de interés fijo durante un tiempo determinado y después de ese período el pago de las cuotas se estipulará en función del euríbor.

Sabemos que tomar esta decisión puede resultar complicado, por ello ponemos a tu disposición un equipo profesional especializado que te informará y asesorará durante todo el proceso.