Si ya has encontrado la casa de tus sueños y no quieres que se te escape, el contrato de arras es el documento que necesitas para reservar la vivienda antes de formalizar la firma. Actualmente, este acuerdo se utiliza de forma muy habitual, tiene un carácter totalmente privado entre el vendedor y el comprador y asegura a ambas partes el cumplimiento de compra final.
Aunque el proceso no es complicado, hoy te explicamos al detalle en qué consiste y qué implicaciones conlleva.
¿Qué es el contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo privado entre el vendedor y el comprador de una vivienda que asegura la compraventa final del inmueble. A través de este documento, ambas partes se comprometen a realizar la operación y llevar a cabo el proceso de compra en el plazo estimado. Como señal, el comprador entrega al vendedor una determinada cantidad de dinero (generalmente un 10% del total del precio de la casa). A este importe se le conoce con el nombre de arras.
Es importante resaltar que se trata de un contrato con plena validez legal y que poco tiene que ver con un anticipo similar al que se haría a través de una inmobiliaria. Este acuerdo tiene una importancia mucho mayor, ya que representa un contrato total de compra con una serie de condiciones (estado del inmueble, plazo acordado para la compra…) que se han pactado con anterioridad y que son de obligado cumplimiento. De hecho, este tipo de contratos suelen incluir serias penalizaciones si no llega a cumplirse lo pactado.
Tipos de contratos de arras
Aunque hablemos de un solo contrato de arras, en realidad existen tres tipos que se diferencian en función de las consecuencias que implica su incumplimiento, y que son las siguientes:
Arras penitenciales
Son las más comunes. A través de este acuerdo, el comprador entrega al vendedor una cifra pactada para la reserva de la vivienda que actuará como indemnización en caso de rotura del contrato. De esta forma, es posible no formalizar el acuerdo a cambio de una penalización económica:
- Si el vendedor desiste, deberá devolver la señal multiplicada por dos.
- En cambio, si es el comprador, perdería las arras entregadas.
Arras confirmatorias
En este tipo de contrato -recogido en el artículo 1.124 del Código Civil-, no se establecen de manera tajante las penalizaciones, pero en caso de incumplimiento, existe la posibilidad de interponer una demanda judicial por daños y perjuicios. Se utilizan de forma predeterminada cuando en un contrato de arras no se especifican de forma exacta las condiciones.
Arras penales
Por último, los contratos de arras penales tratan de garantizar que la compraventa final del inmueble se realice. En este acuerdo, la entrega de arras, a diferencia de los dos anteriores, no actúa como anticipo, sino que esta cantidad sustituye a la indemnización en caso de incumplimiento. Son los menos utilizados y las dos partes deben estar 100% seguras de formalizar el contrato, ya que este no se puede romper.
¿Cuándo se paga el contrato de arras?
La entrega del importe de las arras se paga en el mismo momento que se realiza la firma del contrato y la forma de hacerlo se establece según lo pactado entre las dos partes. Lo más recomendable es hacerlo a través de un cheque bancario. De esta forma, el vendedor se asegura la solvencia del comprador, la identidad del destinatario y también actúa como resguardo de pago.
Arras e hipoteca: ¿cómo se relacionan?
¿Has encontrado tu casa ideal, pero existen otros compradores que también pujan por ella? El contrato de arras es el acuerdo privado perfecto entre tú y el vendedor, que te asegurará la compra mientras continúas con los diversos procesos legales que implica la adquisición de una vivienda como, por ejemplo, la hipoteca. Pero ¿qué pasos se deben seguir?, ¿cuál es el orden? A continuación, te ofrecemos todos los detalles al respecto.
¿Va primero el contrato de arras o la hipoteca?
Firmar un contrato de arras es el primer paso antes de pedir la hipoteca. Por este motivo, es fundamental leer con atención todas las cláusulas del mismo antes de cerrar el acuerdo. Además, los expertos recomiendan informarse sobre los diferentes préstamos a los que se puede optar para averiguar si se conseguirá dicha hipoteca. Así que, recuerda: nunca firmes sin antes conocer todos los detalles y sin saber si estos se ajustan a tus necesidades.
¿Cómo debe ser un contrato de arras condicionado a concesión de hipoteca?
La manera más efectiva y práctica de recuperar el dinero si no se concede la hipoteca es incluir en el contrato de arras una cláusula que regule de manera específica este aspecto. Si en el acuerdo no queda establecido con claridad esta u otras condiciones, el contrato de arras se convertirá en confirmatorio, lo que forzará al comprador a cumplir lo establecido.
¿Qué sucede con las arras si no me conceden la hipoteca?
A excepción de los contratos en los que se especifica de forma clara la devolución de las arras, cuando no exista una concesión de la hipoteca, por norma general, el comprador perderá todo el dinero que haya depositado. Es importante recalcar de nuevo que las arras no son una señal o un anticipo, sino que se trata de un contrato en el que ambas partes pactan la compraventa en un plazo determinado. Por ello, es fundamental revisar con cuidado cada sección del contrato o acudir a un abogado especialista para determinar este tipo de condiciones.
Una vez concedida, ¿cómo se descuenta el contrato de arras de la hipoteca?
Cuando el banco ya ha concedido el préstamo al comprador, el proceso de compraventa ya puede seguir su curso, pero ¿qué sucede con las arras que se han entregado al vendedor? En el momento en el que se realiza la firma, el importe pagado (las arras) se descuenta del precio final del inmueble, sin que el comprador pierda el dinero.
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