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Durante los últimos años se han producido diversos cambios respecto a los gastos hipotecarios y quién tiene que pagarlos. Después de lo dictaminado por el Tribunal Superior de Justicia, los gastos de la hipoteca han de dividirse entre el cliente y la entidad financiera correspondiente, pero no ambas partes deben hacer frente a la misma proporción. A continuación, detallaremos cuáles son los diferentes gastos asociados a la hipoteca y quién debe hacer frente a cada uno de ellos.
¿Qué son los gastos de hipoteca?
A la hora de contratar un préstamo hipotecario, este ha de escriturarse e inscribirse, lo que genera una serie de costes denominados gastos de formalización de la hipoteca. Generalmente, estos gastos suelen englobar los honorarios de la notaría, de la gestoría, del Registro de la Propiedad, el Impuesto sobre los Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y el precio de tasación.
Antes del año 2019, el prestatario, es decir, el cliente que solicitaba la hipoteca era quien debía hacer frente al pago de todos los gastos asociados a la constitución de una hipoteca. La actual Ley Hipotecaria establecida en 2019, los gastos asociados a la formalización de una hipoteca han de repartirse entre la entidad financiera y el cliente.
Si en su momento tuviste que hacer frente al pago de todos estos gastos – considerado como una cláusula abusiva por parte del Tribunal Supremo – debes saber que tienes derecho a recuperar una parte de ese dinero. A continuación, te contamos cómo puedes hacerlo y cuáles son los plazos para llevar a cabo esta reclamación.
¿Quién tiene que pagar los gastos hipotecarios?
Como explicamos en el apartado anterior, la actual Ley Hipotecaria establece que los gastos asociados a la constitución de una hipoteca deben repartirse entre la entidad financiera y el cliente de la siguiente manera:
⮞ Gastos que debe pagar la entidad financiera
- Tasación
- Notaría
- Gestoría
- Impuesto de Actos Jurídicos
- Registro de la propiedad
⮞ Gastos que debe pagar el cliente
- Copia de la escritura
- Comisiones: de apertura, amortización anticipada y subrogación
¿Quién puede reclamar los gastos hipotecarios?
Pueden realizar la reclamación de los gastos hipotecarios aquellas personas que hayan tenido que asumir el pago de todos los gastos en el momento de la constitución de su hipoteca. Es más, si te has visto afectado por la aplicación de este tipo de cláusulas abusivas, puedes reclamar el pago de los gastos independientemente de si tu préstamo hipotecario se encuentra activo o ya está cancelado. Para ello, deberás asegurarte de que tu contrato con la entidad financiera contiene esta cláusula referente a los gastos hipotecarios de constitución y el plazo de reclamación se encuentra abierto.
¿Cómo reclamar los gastos de mi hipoteca?
A la hora de realizar la reclamación de los gastos hipotecarios deberás presentar la siguiente documentación:
- Copia de la escritura del préstamo de tu hipoteca: te lo entrega tu entidad a la hora de inscribir la escritura. Si no lo tienes, puedes solicitarlo en la notaría donde has firmado el préstamo.
- Facturas de notaría, registro y gestoría: para obtener estas facturas, el procedimiento a seguir es idéntico al del caso anterior.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): deberás comprobar si la notaría donde se firmó el préstamo cuenta con una copia. En caso contrario, deberás dirigirte a la oficina liquidadora de la comunidad en la que se firmó el préstamo hipotecario.
⮞ Existen dos formas de realizar la reclamación
En primer lugar, puedes realizar una reclamación al departamento de atención al cliente de tu entidad financiera a través de un escrito en el que solicites la devolución correspondiente de los gastos derivados de la formalización de tu crédito hipotecario. Si esta primera acción no es suficiente, también puedes acudir al servicio de reclamaciones del Banco de España.
En segundo lugar, si transcurren más de dos meses desde la reclamación y no has obtenido respuesta alguna, tienes la posibilidad de abrir un proceso judicial. Para poder hacerlo, necesitarás la contratación tanto de un abogado como de un procurador. Si te decantas por esta segunda vía, tendrás que presentar una demanda en el juzgado. En ella, deberás solicitar la nulidad de la cláusula abusiva que existe en el contrato hipotecario con tu entidad y la devolución de los gastos hipotecarios abonados indebidamente.
⮞ Modelo de reclamación de gastos hipotecarios
A continuación, puedes consultar el modelo de la OCU a través del que puedes reclamar a tu entidad bancaria los gastos de tu hipoteca.
⮞ Plazos para la reclamación de los gastos de la hipoteca
Actualmente no existe consenso entre los juristas respecto al plazo exacto para poder formalizar la reclamación de los gastos hipotecarios. El artículo 1.964 del Código Civil establece que los afectados tienen un plazo de cinco años desde el momento en que se dio a conocer que este tipo de cláusulas en los préstamos hipotecarios eran abusivas.
En este escenario se plantean dos opciones: desde la fecha en la que el afectado cuenta con una sentencia que reconoce la nulidad de la cláusula, o bien que la fecha de inicio sean las sentencias del Tribunal Supremo en 2019 y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en 2020 que establecen la obligación de devolver los gastos hipotecarios. Según estas opciones, se podrían reclamar los gastos hasta enero de 2024.
Sin embargo, el Tribunal Supremo cree que la primera opción es contraria a los principios de seguridad jurídica, por lo que se podrían reclamar gastos de hipotecas antiguas en cualquier momento al no prescribir. Eso sí, el Supremo también aclara que no se puede tomar como referencia la fecha en la que se firmó el préstamo hipotecario ni en la que se abonaron los gastos relativos a su formalización.
⮞ ¿Qué gastos se pueden reclamar?
Tanto el Tribunal Supremo como el TJUE establece que las personas afectadas por este tipo de cláusulas abusivas pueden reclamar el 100% de los gastos de gestoría, tasación y registro, así como el 50% de los gastos de notaría.
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