Todo lo que necesitas saber sobre el préstamo autopromotor: ¿qué es y cómo funciona?

Si estás pensando en construir tu propia casa, es recomendable que sepas qué es el préstamo autopromotor. Este tipo de hipoteca presenta algunas diferencias con los créditos hipotecarios tradicionales para la compra de una vivienda.
Educación Financiera11 agosto, 202282114 min

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¿Sabías que existen maneras alternativas a las hipotecas tradicionales de acceder al mercado inmobiliario? En este contexto encontramos la autopromoción, es decir, la posibilidad de poder construir nuestra propia casa. Para ello, muchas entidades financieras ofrecen el préstamo autopromotor para adaptar la financiación a esta situación.

¿Qué significa ser autopromotor? ¡Tú construyes tu propia casa!

Un préstamo autopromotor es un tipo de hipoteca creado exclusivamente para aquellos clientes que desean construir ellos mismos su propia vivienda. Aunque tiene características similares a las hipotecas tradicionales, este tipo de préstamos presenta unas características concretas que es importante conocer.

¿Se puede solicitar un préstamo autopromotor para casas prefabricadas?

Aunque lo más habitual es que este tipo de préstamos se soliciten de cara a la construcción de una nueva vivienda, también podemos pedir una hipoteca autopromotor si deseamos pagar la edificación de una casa modular o prefabricada. Eso sí, la vivienda no podrá ser móvil y deberá estar anclada al terreno ya que, de lo contrario, la entidad financiera no podrá concedernos este tipo de préstamo.

¿Cómo se financia la construcción de una vivienda en autopromoción?

Generalmente, los bancos suelen financiar hasta un 80% del total del proyecto, al igual que ocurre en los préstamos hipotecarios tradicionales. Sin embargo, las entidades financieras suelen ir entregando el dinero de manera escalonada según va avanzando el proyecto de construcción de la vivienda. Lo harán en tres tramos principalmente:

  1. Tramo de suelo: lo más común es que la primera entrega ronde el 50% y se realice en el momento de la formalización de la hipoteca, antes de comenzar la obra. De esta forma, el cliente puede contar con capital suficiente para comprar materiales, afrontar gastos iniciales y comenzar la obra del inmueble.
  2. Tramo de certificaciones: a partir de aquí, la construcción se dividirá en etapas que un técnico especializado irá supervisando para validar su finalización. Esto permitirá emitir una certificación de obra para que la entidad financiera tenga el conocimiento y la prueba de que cada etapa de construcción ha concluido correctamente. Gracias a ello, el hipotecado podrá percibir el importe de dinero destinado a la siguiente etapa de construcción que corresponda (entre un 20% y un 30% aproximadamente).
  3. Tramo de fin de obra: una vez que el proyecto de construcción haya finalizado, se entregarán los certificados necesarios junto a la cédula de habitabilidad. Cuando esto suceda, el banco abonará la última parte de la financiación, entre un 10% y un 20% del total del préstamo aproximadamente, en función de lo que hayamos recibido en los tramos anteriores.

Préstamo autopromotor, ¿cómo funciona?

El funcionamiento de los préstamos autopromotor no suele variar mucho respecto al de las hipotecas tradicionales, ya que normalmente ofrecen unas condiciones bastante similares. Al igual que los préstamos hipotecarios habituales, en la autopromoción la financiación también suele rondar el 80% del valor de tasación de la construcción. Respecto al plazo de devolución, lo más habitual suele ser que ronde los 30 años y que ofrezca la posibilidad de disfrutar de un periodo de carencia.

Es importante destacar que los préstamos autopromotor no están destinados a la compra de un terreno. Es más, para poder solicitar este tipo de hipoteca debemos demostrar que somos los dueños de la parcela o solar en la que deseamos construir la vivienda.

⮞ Ventajas del préstamo autopromotor

Optar por construir nuestra propia casa en lugar de adquirir una ya edificada tiene diversas ventajas. Algunas de ellas son:

  • Nos ahorraremos el pago a intermediarios como promotores inmobiliarios
  • Tendremos un control absoluto sobre la construcción del inmueble
  • Podremos diseñar la vivienda a nuestro gusto y adaptarla a todas nuestras necesidades

⮞ Desventajas del crédito autopromotor

Aunque este tipo de hipotecas se presentan como una opción idónea si queremos construir nuestra propia vivienda, también cuenta con una serie de inconvenientes que es importante tener en cuenta antes de decantarnos por esta opción. Principalmente pueden surgir inconvenientes en la construcción que trastoquen nuestro proyecto como:

  • Retrasos en la obra
  • Cambio de materiales
  • Desfase y desajuste del proyecto inicial respecto al final (que es donde se realiza la tasación)

Las entidades financieras suelen tener en cuenta la posibilidad de que este tipo de imprevistos se puedan presentar durante la construcción de la vivienda. Por ello, otro de los inconvenientes lo encontraremos en las exigencias que nos puedan requerir a la hora de concedernos un préstamo autopromotor. En este sentido, lo más habitual es que nos soliciten algún aval o garantía extra que les asegure la ausencia de pérdida de capital durante el proyecto.

¿Cuáles son los gastos de un préstamo autopromotor?

Si decidimos apostar por la solicitud de un préstamo autopromotor, los gastos que deberemos afrontar serán bastante similares a los de las hipotecas tradicionales. Algunos de los más habituales son los siguientes:

  • Tasación hipotecaria: la entidad financiera realizará la tasación de la vivienda como si ya estuviera concluida. El coste de realizar este tipo de tasación suele ser de 200 a 600 euros.
  • Notaría: es el coste que debemos abonar por tener las copias de la escritura de la compraventa. El importe a pagar dependerá del número de páginas que tenga el documento.
  • IVA: suele ser del 10% y se aplica en las facturas por pagos anticipados pertenecientes a las ejecuciones de obra realizadas.
  • Gestoría: aquí debemos abonar los honorarios – suelen rondar los 300 euros aproximadamente – que cobrará la gestoría por realizar determinadas gestiones en nuestro nombre.
  • Comisiones: este importe es uno de los que más pueden variar. Algunas entidades financieras no cobran ningún tipo de comisión por estudio o apertura, pero sí que pueden hacerlo por una amortización total o parcial.
  • Productos combinados: con el fin de obtener unas mejores condiciones en nuestro préstamo autopromotor, también es importante que tengamos en cuenta el coste extra que nos pueden suponer algunos productos que podamos contratar con nuestro banco como tarjetas de crédito o seguros de vida y hogar, por ejemplo.

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Si estás pensando en construir o adquirir una vivienda, las diferentes entidades que formamos el Grupo Caja Rural, te ofrecemos una herramienta para que puedas descubrir cuál es el tipo de hipoteca que más te conviene. Entra en nuestra web y prueba nuestro simulador de hipotecas.

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