¿Qué es la ley de Crédito Inmobiliario y cómo se aplica?

La Ley de Crédito Hipotecario es una normativa que surgió para proteger a los consumidores de las prácticas abusivas en relación con los préstamos destinados a fines inmobiliarios. Te contamos todo lo que deberías saber sobre esta regulación y cómo te afecta si estás pensando en adquirir un bien inmueble.
Educación Financiera2 agosto, 202228915 min

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Si vas a comprar o recientemente has adquirido una nueva vivienda, es probable que te hayas topado con el concepto de crédito inmobiliario, en torno al cual ha habido novedades recientes. En este artículo, te contamos qué es un contrato de crédito inmobiliario, cómo está regulado y cómo ha evolucionado tras tres años de vigencia.

¿Qué es la ley de crédito inmobiliario?

La Ley 5/2019, que regula los contratos de crédito inmobiliario, se erige como un instrumento legal para garantizar la protección de los consumidores en lo que respecta a los contratos de crédito inmobiliario.

Tal y como se recoge en el texto legal, se aplicará a todos los contratos de préstamo que concedan personas físicas o jurídicas que realicen esta actividad de forma profesional, siempre que el prestatario, garante o fiador sea una persona física.

Es importante tener en cuenta que esta legislación se centra en una modalidad específica, el crédito inmobiliario, pero no sobre préstamos hipotecarios en general.

¿Qué dice la normativa de la ley de contratos de crédito?

Una de las claves más importantes para entender la importancia de esta ley es que otorga preferencia al derecho a la vivienda, que constituye un derecho fundamental. Así, el objetivo principal de esta normativa es crear un marco de transparencia, honestidad, obligaciones y garantía de confianza por parte de los consumidores en las entidades prestamistas.

Por lo tanto, la LCCI surge como un mecanismo de seguridad jurídica para evitar prácticas abusivas en lo que respecta a los créditos inmobiliarios. En consecuencia, establece un marco de protección más amplio para las personas físicas, al entender que están en una situación de inferioridad en cuanto a conocimientos con respecto a los prestamistas.

¿A qué tipo de operaciones se aplica la nueva ley reguladora de contratos de crédito inmobiliario?

Como ya sabes, uno de los requisitos fundamentales que contempla la ley de contratos de crédito (LCCI), es que el prestatario, fiador o garante sea una persona física y no jurídica. Además, debe cumplirse cualquiera de estos dos supuestos diferentes:

  • La concesión de préstamos sobre un inmueble residencial, entre los que se incluyen, además de viviendas, trasteros, garajes y cualquier otra estancia con función doméstica.
  • La concesión de préstamos no hipotecarios para comprar o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles que aún no se han construido. En este caso, el propio prestatario deberá ser consumidor.

La ley no solo se aplica a los préstamos, sino también a las operaciones de novaciones de los contratos de préstamos y subrogaciones.

Aplicación de esta ley de transparencia en relación con los contratos de préstamo inmobiliario

La teoría establece que, tras la entrada en vigor de esta nueva ley, se pretende incrementar la protección a las personas físicas, con el fin de asegurarse de que reciben toda la información de forma clara, concisa y sin trabas posteriores. Pero, ¿cómo se aplica de manera práctica la teoría?

⮞ Cómo afecta al prestatario

Para asegurar el pleno entendimiento de todas las condiciones de este tipo de préstamos, la ley establece las siguientes obligaciones para los prestatarios:

  • Un día antes de que se firme el préstamo, el prestatario debe acudir a la notaría para recibir el asesoramiento gratuito y personalizado sobre qué información exacta contienen las cláusulas. Además, tendrá que realizar un test para comprobar que ha entendido toda la información. En este sentido, si el avalista también es una persona física, esta obligación se hace extensiva a estos casos.
  • El interés de demora se fija en el tipo de interés remuneratorio más tres puntos porcentuales sobre el principal, que haya vencido y no, se haya pagado. No obstante, esto solo será de aplicación en el caso de viviendas o estancias con función doméstica, siempre y cuando el deudor sea una persona física.
  • Cambios en las cantidades que el prestatario debe pagar al prestamista en caso de amortización, total o parcial, del préstamo con antelación a su vencimiento.
  • En caso de que un préstamo inmobiliario esté contemplado con una moneda distinta al euro, el prestatario podrá cambiarla por la moneda en la que este reciba la mayoría de sus ingresos, o bien a la moneda del Estado miembro donde el prestatario viva en el momento en que se firme el contrato.

A tener en cuenta por el prestamista

El endurecimiento de algunas cuestiones relativas al intercambio de información a la hora de plantear los créditos inmobiliarios es evidente. Así, estas son algunas de las novedades que afectan a los prestamistas derivadas de esta ley:

  • Existen dos tipos de documentos de información precontractual: FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). Los prestamistas deberán entregar estos documentos con una antelación mínima de 10 días naturales antes de la fecha de la firma.
  • Endurecimiento de las condiciones para reclamar la totalidad del préstamo en caso de impago. Así, si todavía no ha transcurrido la mitad del plazo, el impago debe ser equivalente al 3% del capital concedido o a 12 cuotas mensuales para establecer la reclamación. En caso de que haya pasado más de la mitad del período, se eleva hasta el 7% del capital o a 15 cuotas mensuales. Además, en ambos casos, el prestatario tiene derecho a un mes de plazo para subsanar el impago antes de que se cierre anticipadamente el préstamo.
  • Los prestamistas deben inscribir las cláusulas que vayan a plasmar en los contratos de crédito inmobiliario en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación. Asimismo, si tienen página web, también deberán mostrarlas públicamente en ella.

Situación actual tras 3 años de su entrada en vigor

La Ley 5/2019 entró en vigor en el mes de junio de 2019, con una demora de varios años. De hecho, su aplicación debería haberse remontado a 2016, fecha en la que expiró la directiva europea que precedió a esta normativa estatal. Pero, ¿cómo es su situación tres años después? Y, yendo un poco más allá, ¿se ha logrado una mayor transparencia en la firma de créditos hipotecarios?

En términos generales, sí, se ha mejorado claramente en lo que respecta a transparencia y seguridad para los prestatarios. Éstos saben que tienen derecho a información veraz, contrastada y fiable, mientras que los prestamistas están en la obligación de darla de forma transparente.

En este sentido, ha sido clave la introducción de la figura del notario como parte imparcial y garante de seguridad para que los prestatarios entiendan claramente las cláusulas que posteriormente firmarán. Por otro lado, las entidades bancarias muestran más prudencia a la hora de conceder estos créditos.

Por tanto, la Ley que regula los contratos de crédito inmobiliario ha servido, no solo para regular en materia legal, sino como método educativo para provocar un cambio de percepción por parte de prestamistas y prestatarios.

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